נדל"ן בדובאי זה אנחנו
- החל מ- 148,000 AED (להשקעה).
- החל מ- 497,000 AED (למגורים, דירת סטודיו עם בריכה פרטית).
- (ניתן לקבל משכנתא עד 80% או תכנית תשלומים נוחה ללא ריבית).
רוצים לרכוש נכס ללא הון עצמי?
זה בהחלט אפשרי, כל מה שאתם צריכים זה הכנסה סבירה ופנויה.
לדוגמא: דירת שני חדרי שינה וסלון, ברמה גבוהה, שמירה בבניין, בריכת שחיה וחדר כושר, מחירה פחות מ-700,000 ש״ח. אם תקבלו תוכנית תשלומים טובה, תוכלו לשלם בין 10% ל-20%, בחתימת החוזה, ולאחר מכן תקבלו מהקבלן פריסת תשלומים רחבה שתמשך גם מספר שנים לאחר מסירת מפתח.
כמו כן תוכלו לקבל משכנתא של עד 80%. לשם כך, תצטרכו להשיג את המקדמה של כמה עשרות אלפים שאותם תוכלו ללוות מכל גוף בנקאי או חוץ בנקאי (בהנחה שיש לכם התנהלות תקינה). לאחר מכן תצטרכו הכנסה סבירה פנויה לשם עמידה בפריסת תשלומים נוחה מהקבלן, ללא ריבית וללא הצמדה. או משכנתא בהחזר נמוך.
האם זו ההמלצה שלנו? לא-כן ולא-לא. אנחנו לא מביעים דעה או ייעוץ בעניין, ואין לראות בזה המלצה להשקעה בדרך זו או בכל דרך. אנו מביאים זאת כעובדה בלבד ומציגים את האפשרות הקיימת, אפשרות הנעשית על ידי משקיעים רבים.
למה דווקא דובאי
כדי להבין טוב יותר מדוע דובאי היא כל כך אטרקטיבית, אנו נשתדל להביא בפניכם את מלוא המידע הרלוונטי בתמצות.
יחד עם זאת, אנו מאמינים כי ״טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים״ ולכן אנחנו ממליצים מאד לבקר במקום, להסתובב קצת, להכיר ולהתבשם מהאווירה והסגנון של המקום. כשתגיעו לדובאי, תרגישו בעצמכם את הנוחות, וה-לייף סטייל הייחודי של דובאי.
תוכלו לעשות זאת באופן עצמאי, או לצאת בקבוצות מאורגנות מטעמנו, לסיור וכנסים במחיר עלות. מי שרוכש נכס – זכאי לטיסה ומלון.
ועכשיו נספר לכם קצת על דובאי.
לפני כן, מילה אחת על הסכמי אברהם.
הסכמי אברהם נחתמו בספטמבר 2020. למעשה נחשף כי מדינת ישראל קיימה יחסים דיפלומטיים ועסקיים עוד הרבה לפני הסכמי אברהם, אלא שיחסים אלו נשמרו בחשאיות מסיבות פוליטיות.
כיום לאחר הסכמי אברהם, קיימים קשרים ענפים בתחומי השקעות טכנולוגיה, נדל״ן תשתיות ותיירות. ניתן לומר שקיימים קשרים עסקיים בכל תחום, וכן יחסי דיפלומטיה באופן גלוי.
לאיחוד האמירויות ולמדינת ישראל שיתופי פעולה ואינטרסים מובהקים לשמירת היחסים הללו בכל מחיר. הן מבחינה ביטחונית והן מבחינה כלכלית.
קצת על דובאי
דובאי היא אמירות אחת מתוך שבע אמירויות. אנו נתמקד באמירות זו. אף כי קיימות הזדמנויות רבות בכל האמירויות, מצאנו להתמקד בעיקר באמירות דובאי, בה יש לנו התמחות מיוחדת. (אם אתם מתעניינים בכל זאת בנדל״ן בבירת האמירויות – אבו דאבי או באמירות שארג׳ה, נוכל לתת מענה).
איחוד האמירויות, למרות היותה מדינה דתית, היא הליברלית מכולם מתוך מדינות המפרץ. המדינה עושה הכול כדי להיות מערבית חרף תדמיתה הדתית, ומתוך אינטרסים כלכליים, ועושה זאת בהצלחה רבה. צריך לומר שיש כמעט חופש פעולה מוחלט לתושבים הזרים במדינה שמהווים הרוב, לעומת האזרחים שמהווים מיעוט שרובם דתיים ומהווים כעשרה אחוזים.
איחוד האמירויות היא מעצמה כלכלית. בניגוד לדעה הרווחת, הצלחתה הכלכלית של איחוד האמירויות אינה כתוצאה מהנפט הרב המצוי באדמותיה, ייצור הנפט באמירויות הוא אחוז זניח בתוצר הגולמי של המדינה. הצלחתה הכלכלית נובעת ממספר מהלכים מוצלחים שעושה המדינה. בין היתר, ניתן למנות כמה מהדברים הבולטים, כגון העובדה כי דובאי היא מרכז פיננסי בינלאומי ומהווה אזור סחר בינלאומי חופשי ממס. כמו כן ישנם הסכמי סחר עם מדינות רבות. בנוסף, המדינה משקיעה רבות בחברות טכנולוגיה והייטק. חלק לא מבוטל מהכנסותיה של המדינה מגיע מתיירות חוץ ענפה. דובאי משקיעה בפיתוח תשתיות לתיירות ונוהרים אליה מכל העולם יותר תיירים מאשר גודל אוכלוסייתה.
עוד על דובאי
דובאי היא אחת הערים המתקדמות בעולם. אמירות דובאי השכילה לפתוח את האפשרויות בפני משקיעים מכל העולם ומכל הסגנונות, וזהו הגורם העיקרי לצמיחתה והצלחתה המסחררת. המדינה מעודדת כניסת השקעות זרות, בין היתר משקיעי נדל״ן רבים אשר בוחרים להשקיע כאפיק בטוח לחיסכון ולמקור הכנסה. לא בכדי, דורגה דובאי כעיר עולם בדרגת אלפא+ על ידי ארגון GaWC (ארגון הרשת וקבוצת המחקר לגלובליזציה וערי עולם).
בדובאי ישנה פתיחות מודרנית בתכנון פיתוח של פרויקטים גרנדיוזיים. הן של נדל״ן, אטרקציות ותיירות. דובאי הופכת חלומות למציאות, ומוכיחה פעם אחר פעם שניתן להפוך חזון למציאות – במהירות וביעילות.
דובאי היא עיר קוסמופוליטית וקיים בה עושר תרבותי שאין שני לו. אנשים רבים נוהרים לדובאי מכל רחבי העולם, מרחבי אסיה, מזרח אירופה, מרכז ומערב אירופה, אוסטרליה, וכן לא מעט מארצות הברית, קנדה ואמריקה הדרומית. תמצאו את כל הדתות וחסרי דת. צעירים שמחפשים הזדמנויות עסקיות, חברות ענק שמקימות מרכזי מחקר ופיתוח, מבוגרים בפנסיה שבאים לחיות את שארית חייהם בנוחות ובנינוחות, ולא פעם באים עם בני משפחותיהם.
דובאי מתאפיינת באקלים מדברי חם. החורף הוא נוח והטמפרטורה ביום נעה בין 15-25 מעלות. הקיץ לעומתו הוא חם במיוחד, אך החום הכבד הוא בחודשים יולי-אוגוסט. אנשים רבים נרתעים מהחום הכבד בחודשים אלו, אך מי שמגיע למקום מגלה שכמעט אינו נחשף לחום הכבד. רוב האטרקציות נמצאות במקומות ממוזגים היטב. אלו שלא, הם אטרקציות המיועדות לבילוי רטוב, ים, בריכה וכדו׳. אפילו אם תחליטו לנסוע בתחבורה ציבורית, תגלו כי כל תחנות המטרו ותחנות האוטובוס סגורות וממוזגות. חולמים על סקי בדובאי? אין בעיה, בדובאי קיים אתר סקי גדול, עם רכבל ובית ספר לסקי. בימים אלו נבנה אתר סקי נוסף – גדול בהרבה מהקיים.
דובאי היא מעצמה קולינרית, תמצאו אינספור מסעדות בכל הסגנונות ובכל רמות אחרים, החל במסעדות פועלים במחיר של 5 שקלים למנה ועד למסעדות מישלן יוקרתיות.
בשונה משאר מדינות המפרץ ולמרות היותה מדינה דתית יחסית. תמצאו בדובאי חיי לילה תוססים ומועדונים נחשבים ויוקרתיים.
בדובאי, כמו בכל איחוד האמירויות תרגישו בטוחים להסתובב עם כל סממן דתי. המדינה מקדמת תוכניות ופרויקטים לסובלנות דתית.
אמרתם בירוקרטיה? הצחקתם את האמירתים. לא מן הנמנע שאחת הסיבות להצלחתה המסחררת נובעת דווקא מ-היותה מדינה מסבירת פנים, מעודדת פתיחת עסקים והגירה של חברות ענק. בדובאי הכול קורה מהר, תוכניות ענק מתוכננות בין רגע ומבוצעות לאלתר.
השתכנעתם שהעיר מוצלחת והפוטנציאל גבוה, עכשיו החלטתם להיות חלק מההצלחה הגדולה, הכי חשוב שתעשו הכול בצורה טובה ותבינו מה אתם עושים.
היעדר מיסוי
ביטחון כספי
תשואה גבוהה
פריסת תשלומים
יציבות כלכלית
קרבה לישראל
אז למה בכלל כדאי לנו להשקיע בנדל״ן בדובאי?
היעדר מיסוי
בדובאי לא תשלמו מע״מ על הנכס, לא תשלמו מס הכנסה, ולא על רכישת נדל״ן. כמו כן לא תשלמו מס על דמי השכרת הנכס. כאשר תחליטו למכור את הנכס, לא תצטרכו לשלם מס שבח, לא משנה כמה הרווחתם על עליית שווי הנכס. המס היחיד אותו עליכם לשלם הוא דמי רישום במקרקעין בגובה של 4% מסך עלות הנכס למשרד ה-Dubai Land Department) DLD), שהוא משרד ממשלתי המקביל לטאבו במדינת ישראל. לא מעט מן המקרים שקבלן נוטל על עצמו לשלם את המס ל-DLD כחלק מהשקת פרויקט וכדו׳.
יציבות ממשלתית
אין זעזועים פוליטיים במדינה, למעשה התושבים אינם עסוקים בפוליטיקה כלל. טוב להם עם הממשלה הקיימת, והממשלה דואגת לרווחתם המלאה של התושבים.
יציבות כלכלית
בשל מדיניות הממשלה של רווחה והיעדר מיסוי, הכנסתם של התושבים בדובאי נחשבת לגבוהה. מצליחים גם לחסוך וגם לחיות חיי רווחה.
קרובה לישראל עם טיסות רבות
איחוד האמירויות נמצאת במרחק של רק 3 שעות טיסה מישראל. היעד הוא בין הפופולריים ביותר, ומידי יום כ-20 טיסות ממריאות לאיחוד האמירויות עם 7 חברות תעופה שונות.
אחוזי פשיעה מהנמוכים בעולם
למעשה הפשיעה לא קיימת, בזכות אמצעי אבטחה רבים הפרוסים בכל מקום, המשטרה יכולה לעקוב ולנטר כל פעילות חשודה. אומרים שאם תשאירו ארנק על המדרכה ברחוב, תמצא אותו למחרת באותו מקום.
תשואה גבוהה
התשואה בגין השכרת נכס בדובאי היא בין 6%-12% עבור השכרת הנכס. הדבר תלוי כמובן בהתאם למיקום ורמת המתקנים הקיימים בפרויקט (מקובל לבקש תשלום שכר דירה של שנה מראש). אם תשכירו את הנכס למטרות תיירות (מקום ראשון בעולם ב- Airbnb) תוכלו להשיא תשואה גבוהה בהרבה.
פשטות
תהליך רכישת הנכס הוא פשוט מהיר וקל תוך מינימום בירוקרטיה. איחוד האמירויות התאימה מערכת לרכישת נכס למשקיעים הזרים, והכול כדי שיהיה באופן מסודר, בהיר ונהיר. תהליך הרכישה יכול להסתיים בימים בודדים ועד כחודש אחד בלבד. כמו כן לא צריך לטוס לדובאי כדי לרכוש נכס. ההליך הבירוקרטי המסודר באיחוד האמירויות ובדובאי מאפשר לסגור עסקה ולרכוש נכס דרך האינטרנט בהליך שלוקח כמה שעות בלבד. תהליך רכישה מקוון נפוץ מאד על ידי משקיעים זרים. ההמלצה שלנו היא כמובן לטוס, ולו כדי להנות ממה שיש למדינה להציע.
ביקושים
ביקושים, ביקושים, ועוד פעם ביקושים. דובאי נהנית מרמת ביקושים אדירה לנדל״ן, הן מצד משקיעים מכל העולם והן מצד מבקשי הגירה בשל רמת החיים הגבוהה.
עליית ערך הנכס
צפי לעליית ערך הנכס, בגלל הביקוש האדיר, יזמי הנדל״ן אינם עומדים בקצב הביקוש. עניין זה מביא את הרוכשים להציע מחירים גבוהים יותר ובכך מעלים את מחירי הנדל״ן בדובאי. בקניית נכס על הנייר תוכלו להנות מעליית שווי הנכס בעת השלמתו. כמו שהיה פעם בישראל וקיים גם במקומות אחרים בעולם. לעתים תוכלו אפילו להגיע לתשואה של 30% ויותר לנכס שזה עתה הסתיימה בנייתו. התשואה תלויה במיקום וכן המרחק בין חתימת חוזה הרכישה/התחלת הבניה לבין זמן מסירת המפתח.
בניה באיכות גבוהה
בניה מודרנית באיכות גבוהה וגימורים מדויקים. דובאי מתאפיינת בארכיטקטורה מודרנית. מפתחים וחברות ענק בעלי שם. עמידה בלוחות זמנים של מסירת מפתח. מעצבי על בעלי שם עולמיים.
בטחון כספי
הגנה מלאה על כספי הרוכשים, לא משנה מה הסיבה, גם עם קבלן פשט את הרגל כספי הרוכשים מבוטחים בחשבון נאמנות בבעלות המדינה וימסרו לקבלן רק בקבלת המפתח.
קבלת ויזת משקיע
השקעתם בנכס בדובאי? מזל טוב! מגיע לכם ולבני משפחתכם ויזת תושב, תוכלו לגור בדובאי באופן חוקי.
שקיפות
הממשלה מקפידה על כך מאד, תוכלו לעקוב אחר תהליך רכישת הנכס שלכם והתשלומים באתר הממשלתי. כמו כן, החוזה לרכישת דירה הוא חוזה אחיד, לא ניתן לערוך ולא ניתן לשנות כלום. אין מקום לבדיקה משפטית, החוזה מנוסח על ידי המדינה ומפוקח על ידי הרשות לפיקוח על הנדל״ן. שימוש בשירות משפטי אינו נצרך ומיותר לחלוטין.
אמצעי תשלום
המטבע המקומי הוא ״דירהם״ והוא שווה בערכו 0.92 לשקל (נכון לכתיבת שורות אלו). המטבע נחשב ליציב מאד. אם תרצו תוכלו לשלם בכל סוג של מטבע, וישנם לא מעט חברות המקבלות גם מטבעות קריפטוגרפים כגון ביטקווין, איתריום וכדו׳. את התשלום תוכלו לבצע בהעברה בנקאית, שיקים, כרטיסי אשראי, וגם במזומן. בדובאי זה חוקי ונפוץ מאד שימוש במזומן, לא פעם מגיע אדם עם מזוודה למשרדי הקבלן ורוכש נכס במזומן.
פריסת תשלומים
רוב היזמים והקבלנים יציעו לכם פריסת תשלומים נוחה, החל מתשלום נמוך בהתחלה הנע בין 10% ל20% ויכול להגיע עד לפריסה של 6 או 7 שנים ויותר, גם לאחר מסירת המפתח. פריסת התשלומים לקבלן נעשית ללא ריבית וללא הצמדה. פריסת התשלומים הנוחה מאפשרת לעמוד בתשלומים ככל שמדובר בדירה להשקעה, הרי שדמי השכירות המתקבלים מהנכס בהחלט יעזרו לשלם את התשלומים לקבלן. זאת ועוד, עם חפצה נפשכם במכירת הנכס תוך כדי הליך הבניה, רוב הקבלנים יאפשרו זאת בקלות, וכך תוכלו להנות מהרווחים שנצברו מהזמן שבו רכשתם את הנכס עד זמן המכירה.
משכנתא
כל משקיע זר יוכל לקבל משכנתא מבנקים או מגופי מימון חוץ בנקאיים בגובה של עד 80% (לבעלי הכנסה מחוץ לדובאי, בדרך כלל תינתן משכנתא בגובה 50%), בכפוף להוכחת יכולת החזר סבירה. המשכנתאות בדובאי הן בריבית נוחה ומשתלמת. נותני המשכנתאות רגילים לתת משכנתאות למשקיעים זרים, למעשה רוב המשכנתאות הניטלות מהבנקים הם של זרים.
עלות הנכס
בדובאי תוכלו למצוא נכסים בכל רמות המחירים. כך שהשקעה בדובאי מתאימה גם למשקיע המתחיל וגם למשקיע בעל ״כיסים עמוקים״. מחירי הנדל״ן בדובאי בהשוואה למקומות אטרקטיביים אחרים בעולם זולים בהרבה. כמו כן יחס התשואה גבוה משמעותית ממקומות אטרקטיביים אחרים בעולם.
אין דמי תיווך
ככל שמדובר בקניית נכס מקבלן – לא תשלמו כלל דמי תיווך. המתווך יקבל את העמלה שלו מהקבלן. אתם תהנו משירות אישי וליווי, הרווח כולו שלכם. ברכישת נכס מאדם פרטי – תשלמו דמי תיווך של 2%, יחד עם זאת פעמים רבות המוכר ייקח על עצמו התחייבות זו.
שוכרים חזקים
בדרך כלל תהנו משוכרים בעלי מעמד סוציו אקונומי גבוה. ישנם לא מעט בעלי מקצוע חופשיים, אנשי הי-טק ואנשי עסקים שעובדים ומתגוררים בדובאי. מהגרי העבודה הפועלים מתגוררים בדרך כלל בשכונות זולות וייעודיות עבורם.
כמה זה עולה לנו?
אין לזה תשובה חד משמעית, מכיוון שהעניין תלוי בגודל הנכס המבוקש ובאזור הרצוי.
ישנם אזורים זולים מאד. מהצד הנמוך של הסקאלה אזורי הפועלים, בהם תוכלו למצוא נכס גם ב-100,000 דירהם (דירהם שווה כ-92 אגורות) לעומת האזורים היקרים ביותר כדוגמת הפאלם ג׳ומיירה דובאי (אי הדקלים) שם תוכלו להגיע לנכס גם ב-100,000,000 $.
יחד עם זאת באזורים הנפוצים להשקעה ניתן לומר ששווי הנכסים נע בין 6,000 דירהם ל-22,000 דירהם למטר רבוע. אנו בדרך כלל לא ממליצים להשקיע באזורים עם השווי הנמוך, פוטנציאל התשואה והשבח נמוך יותר באזורים הללו. מבחינת כדאיות השקעה אנו מאמינים כי איפשהו באמצע.
אבל השאלה כמה עולה היא פחות רלוונטית, אלא מהי היכולת שלנו להשקיע. הכסף הפנוי להשקעה והיכולת לעמוד בהחזרים ובהתחייבויות. על שאלה זו הרוכש יודע לענות, לאחר שנבין מהרוכש נעשה תיאום ציפיות ביחד ונתאים את ההשקעה האידיאלית עבור הרוכש.
שיקול נוסף שצריך לקחת בחשבון, הוא גודל הדירה. בטח ובטח שזה השיקול המרכזי כאשר הדירה מיועדת למגורים ולא להשקעה. ישנם דירות סטודיו, חדר שינה 1, 2, 3, 4, 5, ואף יותר.
שאלה נוספת, האם אנחנו רוצים בבניין מגורים או וילה? בניין בוטיק? מגדל גבוה? דו משפחתי? פנטהאוז וכו׳. וילות עם בריכות פרטיות, חוף פרטי וכו׳ המגוון הוא אינסופי ולמעשה תוכלו להגשים כל חלום שתרצו.
אם מדובר בדירה להשקעה, ניקח בשיקול המרכזי את התשואה השנתית ופוטנציאל השבח במכירת הדירה. בדובאי נהוג שהשכירות מחושבת לפי שנה ולא לפי חודש כנהוג בישראל. כמו כן שכירות של שנה מראש היא בקשה נפוצה, לגיטימית ומתבצעת למעשה כדבר יום ביומו. השיקול המרכזי שעומד מאחורי דרישה זו, הוא שמדובר בדרך כלל בשוכרים בעלי חוסן כלכלי או חברות גדולות המעסיקות את השוכרים שהן משלמות עבורם את השכירות במתכונת של שנה מראש.
החלטתי להשקיע! תכלס, איפה הכי כדאי?
פריים לוקיישן, פריים לוקיישן ועוד פעם פריים לוקיישן. אל תתפתו לקנות נכס זול במיקום שאינו אטרקטיבי. זה לא שאתם תפלו בפח. גם אם תשקיעו נכון, במקום צדדי, עדיין תקבלו תשואה נאה על כספכם.
אבל למה להתפשר? למזלכם יש מבחר רחב של מקומות טובים ומבוקשים. בפריים לוקיישן תקבלו נכס עם ביקוש גבוה ותשואת שכירות גבוהה. כמו כן פוטנציאל השבחת הנכס ועליית ערכו גבוהים יותר ממקומות שאינם מרכזיים.
דובאי מייצרת כל הזמן מקומות חדשים ומרכזיים, על ידי פיתוח מקומות יפים ומוקדי עניין. כאשר חברה רוצה לבנות שכונה או פרויקט גדול, המדינה הופכת את האזור לאטרקטיבי, על ידי פיתוח סופר מודרני, עם בתי ספר יוקרתיים ובינלאומיים מהשורה הראשונה, מערכת בריאות משוכללת, קניונים מפוארים, אתרי תיירות והרבה מתקני פנאי.
דוגמא למקומות מרכזיים ומקומות מתפתחים נחשבים בדובאי, (הרשימה אקראית).
דובאי מרינה, דובאי הילס, ארג'אן, מיידאן, ביזנס ביי, דאון טאון, דמאק הילס, הארטלאנד, ג׳ומיירה, אל בארשה, אל וואסל, ספורטס סיטי,
DUBAI CREEK HARBOUR, JLT, MBR CITY, DAMAC LAGOONS, JUMEIRAH VILLAGE CIRCLE (JVC)
ישנו ערך מוסף משמעותי באזור בו מוקמת הקהילה היהודית, ואנו צופים השבחת נכס גבוהה משאר האזורים של דובאי. שכן האזור בו תהיה הקהילה מאופיין בביקושים גבוהים מצד יהודים רבים, לא רק מישראל אלא מכל העולם. יהודים המבקשים להיות חלק או לכל הפחות לגור בסמיכות לקהילה היהודית המרכזית של דובאי. המענה המרכזי לצורכי דת, ציונות, אירועים וכדו׳ יהיה בקהילה היהודית המרכזית של דובאי.
ישנו שוני בפרויקטים, במתקנים ובעיצוב. רוב הקבלנים בדובאי הם בעלי שם וניסיון רב. הבניה היא ברמה גבוהה ביותר, עם שיתופי פעולה עם מעצבי על ואדריכלים מפורסמים בעולם. כל קבלן בונה בסגנון שונה, וכל פרויקט נעשה בקונספט שונה.
ישנם פרויקטים המדמים ערים שונות בעולם, פרויקטים עם לגונות, מגרשי גולף, חוות בעלי חיים, אגמים וכדו׳. רוב הנכסים מגיעים עם כל הפסיליטיז המאפיין את דובאי כסטנדרט. שמירה 24/7 בבניין, ניקיון, שירותי חניה וקונסיירז׳, בריכת שחיה, חדר כושר, ג׳קוזי, סאונה, אזור ברביקיו. ישנם לא מעט קבלנים המציעים שכונות מלאות עם בילוי ופנאי, כגון מסלולי ריצה, מרכזי קניות, אגמי דיג, מגרשי גולף ועוד.
רשימה חלקית של הקבלנים המובילים:
EMAAR. DAMAC. SOBHA. GULF LAND. MARWA. SAMANA DEVELOPERS. OCTA. IGO. NAKHEEL. TILAL AL GHAF. SELECT GROUP. OMNIYAT. HASEL. SEVEN TIDES. DUBAI PROPERTIES. MAG. DANUBE. SAFE. PRESCOTT. TIGER GROUP.
חלק מחברות אלו תפגשו כבר עם נחיתתכם בנמל התעופה. למעשה תפגשו אותם גם בקניונים, ובמקומות נוספים כמו לובי של מלון וכדו׳ חברות אלו הן מהגדולות במדינה, משקיעת הון עתק בשיווק ובמיוחד לתיירים. יחד עם זאת בדובאי ישנם מאות קבלנים, חלקם מכובדים ביותר עם רקורד של בניה איכותית ויוקרתית.
אז איך מתחילים? איך אני עושה את זה ועד כמה זה מסובך?
ההליך די פשוט ומסודר, בוודאי יותר מאשר בישראל. כהוכחה לכך, די להביט בעובדה כי כמעט 90% מתושבי המקום, אינם אזרחים אלא משקיעים ותושבים זרים. מדינה זו בנויה לקבל תושבים זרים ובהתאם לכך כל השירותים במדינה מותאמים עבור זרים המהווים את הרוב המוחלט.
לפני שנסביר את תהליך הרכישה, הכירו את הגורם המרכזי עמו נהיה בקשר לאורך העסקה.
משרד ה-DLD, הוא המשרד הממשלתי והגוף האחראי לרישום הנכס, מקביל למשרד הטאבו הישראלי. בנוסף, המשרד אחראי גם על הביטחון הפיננסי למשקיעים. כמו כן מלווה את כלל הפרויקטים, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה פיננסית.
ועכשיו בתכלס, איך אני עושה את זה?
לאחר שעשינו תיאום ציפיות ואיתרנו את הנכס המבוקש, נתחיל בהליך הרכישה.
לצורך כך צריך דרכון וחתימה על חוזה הקניה. חוזה הקניה הוא חוזה אחיד ומפוקח מטעם הממשלה, אין אפשרות לשינויים או משא ומתן ולכן שימוש בעורך דין הוא מיותר. לאחר מכן העברת המקדמה, ותשלום של 4% למחלקת הקרקעות של דובאי. (ישנם לא מעט יזמים שעושים מבצעים בהשקות של פרויקטים ונוטלים על עצמם את התשלום למחלקת ה-DLD).
כבר בעת הזו הנכס יירשם על שמכם ב-DLD, תקבלו מסמך זמני ממחלקת הקרקעות של דובאי. כאשר תשלימו את הרכישה תקבלו את שטר הבעלות הסופי והרישום הסופי שהנכס על שמכם. אם וכאשר מדובר בתהליך רכישה מול יזם, הכסף יועבר לחשבון נאמנות משותף למדינה ויועבר לקבלן רק במסירת המפתח. ניתן לעקוב אחר ההליך באתר של מחלקת הקרקעות של דובאי.
העברת הכסף יכולה להיעשות בהעברה בנקאית, שיקים, כרטיסי אשראי, מזומן, וקיימים אופציות נוספות המשתנות מיזם ליזם, לרבות אופציית תשלום במטבעות קריפטוגרפים.
כאמור, ניתן לקחת משכנתא עד 80%, תלוי ביכולת ההחזר, תהליך לקיחת המשכנתא הוא יחסית פשוט ומהיר (לבעלי הכנסה מחוץ לדובאי, בדרך כלל תינתן משכנתא בגובה 50%).
יחד עם זאת, אם ניתן לכם אופציה של תוכנית תשלומים, ופריסת תשלום הדירה למס׳ שנים אצל היזם, זוהי אפשרות עדיפה ופשוטה יותר, ואינה כרוכה במסמכים ובעלויות נוספות, כמו כן פריסת התשלומים אינה נושאת ריבית והצמדה למדד.
זהו התהליך בקצרה. אבל הסירו דאגה מלבכם, לחברתנו ״ישראלים בדובאי״ יש את הניסיון והידע ואנו נבצע עבורכם את התהליך.
מזל טוב, קניתי את הנכס, מה עכשיו?
הדברים החשובים שעליך לדעת הן ההוצאות השוטפות עבור הנכס.
תשלום עבור צריכה:
• חשמל.
• מים.
• גז (לא תמיד יש צורך בחיבור לגז).
• מזגן (המיזוג במרבית הנכסים בדובאי הוא מודרני ונעשה באמצעות צ׳ילר – מערכת המספקת מיזוג לרחוב שלם. לכן התשלום עבור המזגן הוא נפרד).
בדובאי כמו בדובאי – הכול יותר קל ולכן אתם לא צריכים להתרוצץ בין הגופים השונים ישנו גוף אחד המרכז את הכול, התשלום הוא עבור צריכה לפי מונה, כל התשלומים זולים משמעותית בהשוואה לישראל.
חשוב לדעת: אין תשלומי ארנונה בדובאי.
תשלום עבור דמי ניהול:
דמי ניהול הנקראים גם – SERVICE CHARGES
ברוב הנכסים שתרכשו תשלמו דמי ניהול, דמי הניהול משתנים ותלויים במתקנים אותם יש לכם בנכס ובסביבתו. דמי הניהול משולמים לחברת הניהול, בדרך כלל זו החברה של היזם שבנתה את הפרויקט.
דמי הניהול משולמים עבור השירותים כגון, אבטחה 24/7, שירותי חניה, תחזוקת מעליות, חשמל וניקיון של הנכס המשותף, גינון, בריכת שחיה, חדר כושר וכדו׳. אלו הם המתקנים הסטנדרטיים. עבור מתקנים אלו תשלמו בין 30-150 דירהם בלבד למ״ר לשנה שלמה. תגורו בבניין עם שירותי VIP, ותשלמו מחיר מצחיק עבור מה שתקבלו.
אם רכשתם נכס בדובאי וחשקה נפשכם לגור בדובאי – אתם זכאים לקבלת ויזת תושב בדובאי!
ועכשיו מי דואג לשוכרים?
לאחר הרכישה, במידה ורכשתם את הנכס להשקעה ולא למגורים, תוכלו להשכיר את הנכס. ניתן לעשות זאת באופן עצמאי על ידי פרסום באתרים הפופולריים המיועדים לנדל״ן. לחילופין ניתן להשתמש בחברות לניהול נכסים כך שהן ידאגו עבורכם גם למציאת שוכרים הגונים וגם ינהלו את כל מה שקשור לנכס. עלות השימוש בחברת ניהול כ-5% מהשכירות. בדרך כלל חברת הניהול של הבניין שהיא גם בדרך כלל גם חברת היזם מציעה שירות כזה.
חברתנו ״ישראלים בדובאי״ מציעה את השירות גם באופן עצמאי וגם בחיבור ישיר עם היזם – לבחירתכם.
ישנם חוקים והגנות לבעלי הדירות מול השוכרים, על מנת להבטיח שוכרים חזקים פיננסיים ועמידה בתשלומים. כאמור בדרך כלל תשלום השכירות נעשה שנה מראש.
ניתן לרשום את חוזה השכירות במערכת הרישום המקוונת הממשלתית ללא עלות. המערכת עוזרת למשכיר להתנהל מול השוכר, להגן עליו, לפקח ולתעד את חוזה השכירות.
ועכשיו כל שנותר לכם הוא להנות מפירות השקעתכם.
מעוניינים בהשקעה בדובאי?
מתעניינים במגורים באזור היהודי?
אנחנו מזמינים אתכם להצטרף לרוכשי הדירות שכבר רכשו דרכנו. אנחנו מלווים את הרוכש בתהליך רכישת הנכס בדובאי עד קבלת המפתח, ניהול הנכס. נציגנו ממוקמים במשרדים בארץ ובדובאי.
היתרונות לרכוש את הנכס דרכנו
- לא תשלמו כלל דמי תיווך.
- הידע, וההיכרות שלנו עם השוק בדובאי הוא הרחב והמתאים ביותר לרוכש הישראלי.
- השפה, אנחנו מדברים באותה שפה ומבינים האחד את השני טוב יותר. אנו מכירים היטב את הדברים החשובים לרוכש הישראלי.
- דרכנו תוכלו גם למכור את הנכס אם תרצו לממש רווחים.
- דרכנו תקבלו הנחות אצל הקבלנים במחיר קניית הנכס.
- דרכנו תקבלו הנחות על דמי הניהול והשירות של הנכס הכוללים, שומר בבניין, ניקיון, חדר כושר, בריכת שחיה וכו׳.
- רק אצלנו תוכלו לרכוש באזור היהודי, האזור תוכנן על ידינו, תוך שימת דגש על הצרכים הפרטיים מותאמים לקהילה.
- רק דרכנו תוכלו להיות חברים בקהילת ״נווה שלום״ קהילת גג לכלל הקהילות היהודיות הצפויות להצטרף לאזור.
